Agenzia Immobiliare

[-C85-2-]

salve a tutti...

volevo chiedervi,se secondo la vostra esperienza (quindi mi rivolgo a chi è magari nel settore o comunque se ne intende ) per l'acquisto di un immobile (non affitto eh) è meglio cercare tra privati (come avviene per gli affitti) o meglio rivolgersi ad un'agenzia tipo tecnocasa che può cmq "tutelarti" magari?

[curvadong]

L'agenzia tutela innanzitutto sè stessa, la fregatura che puoi prendere da solo la pigli pure in agenzia.Prima di comprare una casa devi approfondire la tua cultura specifica, il contratto, il compromesso, le condizioni del pagamento, lo stato in cui versa l'immobile, le spese condominiali, la qualità tecnica dell'abitazione (insonorizzazione, impiantististica generale...).Quando avrai fatto tutto questo cerca pure tra gli annunci privati, non prima però di esserti trovato un amico notaio che ti faccia da consulente una tantum.

[gavin3]

E' preferibile che cerchi da solo l'appartamento e poi affidi ad un tecnico l'indagine, si chiamano visure, perche' le agenzie non e' detto che ti fanno le visure, o se ti dicono che le hanno fatte devi avere la certezza con i documenti in mano!

meglio ancora le visure te le puoi fare da solo, andando al catasto e non so in quale altri uffici, credo anche all'ufficio condoni!

Quando acquisti tramite un agenzia hai una spesa maggiore perche' si prendono le provvigioni che possono andare dal 2% al 4% in genere!

 

 

 

:) :) :)

[Lucio01]

Sicuramente tra privati risparmi la commissione all'agenzia, che come minimo è il 2% del valore di acquisto.

Poi la tutela e la competenza la trovi solo nelle (poche) agenzie "serie" (parlo per esperienza personale).

In bocca al lupo !

[-C85-2-]

ok...quindi ricapitloando.

1)mi faccio una cultura per contratti e cose legali (studio legge quindi qualcosa so,poi avendo parenti avvocati non sarebbe un problema), per lo stato dell'immobile e le spese.

2)trovo un notaio

3)cerco l'immobile tra i privati

4)dò una valutazione allo stesso in base alla cultura che mi son fatto nel punto 1 e mi informo sullo stato in cui versa.

 

l'ultima cosa...

 

tra i privati dove posso cercare?in internet conosco bakeka.it e secondamano...altri siti\giornali?

 

grazie :lol:

[pontiac]

tu fatti lo stesso il giertto per le agenzie cosi' ti fai un'idea di cosa possa costare l'appartamento, poi magari quando ti sei fatto un'idea cerca tra i privati, fatti aiutare da un tecnico magari

[RAFFAELE10]

tra i privati dove posso cercare?in internet conosco bakeka.it e secondamano...altri siti\giornali?

 

non so di dove sei dalle mia parti funziona ancora il vecchio metodo di girare per la zona dove ipoteticamente si vuol comprare casa e vedere se vicino ai portoni c' è il cartello vendesi

[-C85-2-]

non so di dove sei dalle mia parti funziona ancora il vecchio metodo di girare per la zona dove ipoteticamente si vuol comprare casa e vedere se vicino ai portoni c' è il cartello vendesi

sì beh..girare per la zona dell'hinterland milanese portone per portone è dura :D

a me basta che sia vicino a milano...

cmq userò anche questo metodo.

[RAFFAELE10]

se non hai un idea precisa allora devi per forza affidarti ad un agenzia perche se no per contattare i privati di zone diverse confrontare i prezzi ecc ecc la vedo molto dura........

 

ps un consiglio pratico:controlla la reale metratura dell appartamento quella che danno l agenzia è sfalsata perchè "conteggiano anche i muri".

[castano_chiaro]

A differenza degli altri forumisti io non sono così critico nei confronti delle agenzie immobiliari. una cosa molto importante se si acquista un immobile direttamente da un privato non sempre si può essere sicuri della sua serietà e solidità. è possibile comunque assumere informazioni verificando che il suo nominativo non compaia negli elenchi dei protestati o dei fallimenti, ovvero mediante visure ipocatastali che logicamente si pagano.

 

lo scopo dell'agenzia è quindi non solo quello di lucrare sulla compravendita ma anche quello di 'filtrare' al fine di garantire la massima serietà tra venditore e acquirente che si identifica appunto in un servizio di 'intermediazione' e in tal proposito è giusto ricordare che in base alla legge n. 39/1989 non deve essere corrisposta nessuna provvigione a chi esercita abusivamente la professione.

 

Un’altra possibilità è quella offerta dalle Borse Immobiliari nate per iniziativa delle Camere di Commercio in varie città italiane. recandosi nelle sedi delle Borse è possibile cercare la casa giusta nelle banche dati del mercato immobiliare. se non la troviamo, la nostra richiesta verrà comunque registrata e saremo successivamente contattati da un operatore accreditato. oltre alla gratuità della consultazione delle banche dati, l’altro vantaggio offerto dalle Borse Immobiliari consiste proprio nella trasparenza, sono le stesse Camere di commercio che controllano a fondo le credenziali degli agenti immobiliari, prima di ammetterli a lavorare in Borsa.

 

ti allego qui di seguito alcune informazioni per valutare al meglio l'immobile da acquistare:

 

In genere ogni zona di una città è caratterizzata da un prezzo al metro quadrato, che rappresenta una stima media. il reale valore di un immobile dipende da molti fattori: oltre alla metratura, ovviamente, concorrono lo stato di conservazione e la tipologia di edificio, gli accessori e le pertinenze, e così via. è necessario valutare attentamente ognuna di queste caratteristiche per determinare se il prezzo della casa è ragionevole.

 

Lo stato di conservazione dell’edificio:

dalla facciata alle condizioni delle scale e dell’atrio, dall’età degli impianti allo stato delle cantine, sono tanti i fattori che possono influenzare il prezzo. Se l’edificio si presenta in condizioni di degrado, prima o poi saremo costretti a sobbarcarci i necessari lavori di manutenzione, che possono costare anche diverse decine di migliaia di euro per condomino. Prima di decidersi per l’acquisto, è bene valutare se queste spese rientrano nel nostro budget.

 

Posizione dell’appartamento:

in generale gli appartamenti ai piani bassi valgono meno di quelli alti, perché sono più rumorosi e ricevono meno luce. Ecco perché gli attici sono così costosi, specie se dotati di terrazzo. L’esposizione migliore è quella sud-est, e ancor meglio se l’appartamento è dotato di una zona giorno a sud e una zona notte a nord.

 

Riscaldamento:

è un fattore che pesa notevolmente sul valore della casa. Se assente, infatti, il prezzo può scendere almeno del 10%. Ma è importante anche considerare quale tipo di impianto di riscaldamento è presente: autonomo o centralizzato. Nel primo caso, infatti, siamo liberi di decidere quando e quanto tenerlo acceso durante la giornata; nel secondo, invece, siamo costretti ad adeguarci alle scelte condominiali. Il riscaldamento autonomo, specie quello a gas, è la soluzione migliore, perché permette di pagare esattamente in base al consumo.

 

Ascensore:

l’assenza dell’ascensore incide pesantemente sul valore dell’appartamento, in misura direttamente proporzionale all’altezza del piano.

 

Portineria:

un’altra voce di spesa condominiale non trascurabile. In compenso, la presenza di un portinaio conferisce una certa signorilità all’immobile, aumentandone quindi il valore.

 

Attenzione:

le agenzie immobiliari si servono di apposite tabelle per determinare il prezzo di una casa. Ogni caratteristica dell’immobile comporta una variazione percentuale, positiva o negativa, attorno al prezzo al metro quadrato, ma in genere lo scostamento totale non può mai superare il 30%.

 

Tipo di immobile:

 

Ogni immobile è definito da una categoria catastale. Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili (residenziale, commerciale, uffici, ecc.): controllare la categoria catastale serve a verificare che l’immobile corrisponda alla destinazione d’uso richiesta (appartamento anziché ufficio).

 

Scheda catastale

E’ un documento da richiedere presso l’Ufficio del Catasto: oltre ai dati catastali veri e propri, la scheda catastale riporta la piantina dell’immobile.

E’ bene verificare che la disposizione interna ed il numero dei locali coincidano con la piantina. In caso contrario, è importante ottenere dal proprietario tutta la documentazione inerente le modifiche apportate: l’autorizzazione o la concessione edilizia, oppure il condono edilizio. Ricordiamo che molte situazioni di abuso edilizio sono state regolarizzate negli anni '80 e '90: il venditore deve produrre la documentazione attestante la sanatoria con le relative ricevute di versamento.

Quando ci si reca presso l’ufficio del Catasto, è bene ricordarsi di annotare anche la rendita catastale, che servirà a determinare le imposte da pagare sulla proprietà dell’immobile.

In generale va detto che, soprattutto nei grandi centri abitati, non sempre il Catasto edilizio urbano è aggiornato in tempo reale. Pertanto, non è raro che dell’immobile accatastato risulti proprietario non l’attuale venditore, ma un altro soggetto (molto spesso persino il primo proprietario). Pertanto, se gli accertamenti catastali sono indispensabili per la struttura della casa, lo sono di meno per appurare l’esistenza di un diritto di proprietà, e quindi la legittimazione a vendere, in capo a colui che ci viene presentato come l’attuale proprietario. Per fare queste verifiche è necessario munirsi dell’atto di provenienza e delle visure ipotecarie.

 

Atto di provenienza

Con questo termine si fa riferimento al titolo in base al quale l’attuale venditore è diventato proprietario dell’immobile. Esso può essere costituito da un atto di compravendita, da una denuncia di successione o anche da una sentenza e serve per verificare:

a) se egli abbia, per legge, il diritto di vendere l’immobile;

B) se l’immobile che egli sta per vendere risponda in tutto e per tutto a quello descritto nell’atto stesso.

 

Visura ipotecaria

Per evitare sgradevoli sorprese, è bene ricordarsi di far eseguire a un professionista del settore la cosiddetta "visura" ipotecaria: è la consultazione di tutta la documentazione riguardante le proprietà immobiliari di un determinato individuo.

La misura, che si effettua presso la Conservatoria dei registri immobiliari, permette di verificare che il venditore sia effettivamente proprietario dell’immobile, nonché:

 

- La presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni: per ottenere un finanziamento il venditore può avere dato in garanzia l’immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che attesti la cancellazione dell’ipoteca (in caso contrario la si riceve in eredità);

- L’esistenza di eventuali diritti di usufrutto: se il proprietario ha concesso a qualcuno l’usufrutto dell’immobile, mantenendone la “nuda proprietà”, non sarà possibile godere pienamente del bene fintanto che questa persona ne avrà l’usufrutto;

- se l’immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni (nel primo caso, è necessario che ci sia il consenso scritto alla vendita anche da parte del coniuge).

 

L'ACQUISTO

 

Proposta e accettazione

Abbiamo trovato la casa che fa per noi. Per non farcela scappare, possiamo scrivere una proposta d’acquisto, ossia un impegno ad acquistare la casa alle condizioni che in essa abbiamo indicato. Molto spesso, quando la vendita è affidata ad un’agenzia immobiliare, come proposta d’acquisto viene utilizzato un modulo predisposto dall’agenzia stessa il quale prevede una "proposta irrevocabile". In questo modo il proponente-acquirente è obbligato a tenere ferma l’offerta per un certo periodo di tempo, solitamente 15 giorni, senza possibilità di revocarla. Ma si ricordi che:

a) se l’acquirente utilizza un modulo predisposto dall’agenzia può sempre modificare le clausole che non lo convincono, adeguandole alle proprie esigenze;

 

B) non è obbligatorio predisporre una proposta irrevocabile, e se si fa questa scelta è bene non porre un termine eccessivamente lungo (sette giorni sono più che sufficienti). Se il proprietario sottoscrive la proposta o la conferma per iscritto, non potremo più cambiare idea sulle condizioni d’acquisto.

 

Caparra

E’ consuetudine, ma non un obbligo, versare contestualmente alla proposta d’acquisto una somma a titolo di caparra confirmatoria per confermare la serietà del nostro impegno all’acquisto. Se il venditore accetta la nostra proposta potrà trattenere la caparra come acconto sul prezzo. Ma se dopo l’accettazione, e quindi la conclusione dell’accordo, rinunceremo all’acquisto, il proprietario avrà diritto a trattenere la somma versata come risarcimento; nel caso in cui, invece, sia il proprietario a cambiare idea dopo l’accettazione, avremo diritto al doppio della somma versata. La parte che rispetta i patti, in alternativa, qualora intenda concludere a tutti i costi la compravendita, può rivolgersi alla magistratura per l’esecuzione coattiva del contratto.

Un altro tipo di caparra è la cosiddetta caparra penitenziale: si tratta di una somma di denaro prestabilita come corrispettivo del recesso. In pratica, le due parti stabiliscono anticipatamente la possibilità di recedere dal contratto, stabilendo fin dall’inizio quanto dovranno corrispondere alla controparte nel caso in cui decidessero di recedere, evitando, quindi, di ricorrere in tribunale.

Solitamente la caparra viene integrata al momento del compromesso.

 

Compromesso

Si tratta di un contratto, con il quale le due parti si impegnano a stipulare l’atto definitivo di compravendita, del quale hanno già indicato gli elementi essenziali. Il testo è libero e pertanto è possibile inserire qualsiasi clausola: bisogna però fare attenzione a non lasciare spazi bianchi, specialmente sopra la propria firma. E’ consigliabile non utilizzare i moduli già predisposti, ma rivolgersi, anche per questo atto, al notaio di fiducia che predisporrà in seguito il contratto definitivo, anche solo per avere un consiglio. Spesso, infatti, se si è inesperti, si rischia di inserire nel preliminare delle clausole eccessivamente penalizzanti che non potranno essere ignorate, però, alla stesura del rogito.

Elementi del compromesso

 

Rogito

Il rogito costituisce l’atto di vendita vero e proprio. E’ obbligatorio rivolgersi a un notaio per la stesura del rogito? E’ un obbligo che deriva dall’impossibilità, in caso di scrittura privata, di effettuare la trascrizione dell’atto di vendita alla Conservatoria. E soltanto con la trascrizione possiamo dormire sonni tranquilli!

Inoltre, l’importanza della funzione del notaio consiste nell’accertamento del corretto accatastamento dell’immobile, dell’eventuale presenza di ipoteche, o di altri diritti di terzi. Il notaio ha l’obbligo di eseguire tali verifiche e richiede al venditore tutta la documentazione necessaria per procedere ai controlli: atto di acquisto o dichiarazione di successione che attestino il modo ed i termini nei quali il venditore è entrato in possesso del bene, licenze o concessioni edilizie, certificato di abitabilità, eventuali richieste di condono o concessioni in sanatoria, la documentazione catastale, il regolamento condominiale, le fatture relative all’acquisto dell’immobile e alle spese relative ai lavori sostenuti nell’edificio, le visure ipotecarie.

 

ma non finisce, dopo l'acquisto ci sono altre procedure da osservare quali:

 

Firmato il rogito, le formalità burocratiche non sono ancora finite. Dobbiamo infatti provvedere alle seguenti operazioni:

 

- Comunicazione di cessione di fabbricato: è un atto imposto dalle leggi antiterrorismo, per cui il venditore, entro 48 ore dalla cessione dell’immobile, deve trasmettere alla Questura o al commissariato competente un modulo in triplice copia per denunciare l’avvenuta consegna dell’immobile. In genere è il notaio stesso a fornire tali moduli, ma essi possono essere reperiti anche presso i negozi di modulistica o presso le stesse Questure.

 

- Comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore di condominio: se omettiamo questa comunicazione non verremo convocati alle assemblee condominiali, rischiando così di trovarci di fronte a decisioni alle quali non abbiamo partecipato.

 

- Disdetta per tutte le utenze in corso (gas, luce, acqua, telefono): in alternativa è possibile optare per il subentro al vecchio proprietario, richiedendo agli enti fornitori la voltura del contratto a proprio nome. In questo caso, che ovviamente è vantaggioso perché evitiamo di dover pagare le spese di chiusura e di riattivazione delle utenze, è bene verificare che il vecchio proprietario non abbia bollette o conguagli in sospeso.

 

- Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani: mentre il venditore dovrà comunicare la cessazione dell’occupazione dell’immobile, l’acquirente dovrà curare la nuova iscrizione presso il Comune, indicando la data alla quale è entrato in possesso dell’appartamento e verificando se ha diritto alle varie esenzioni o riduzioni previste.

 

- Denuncia ICI: sempre in Comune, l’acquirente dovrà presentare, tramite gli appositi moduli, la denuncia di variazione ICI, comunicando di essere diventato proprietario dell’immobile a far data dal giorno della firma del rogito e verificando, anche in questo caso, l’eventuale diritto alle agevolazioni o alle esenzioni previste dalla legge.

 

spero di asserti stato d'aiuto.

[-C85-2-]

utilissimo castà :)

[castano_chiaro]

di niente.

[Vieri]

vai in agenzie serie,ovvero quelle che ti chiedono il 2%.

tecnocasa sono dei ladri,chiedono il 5%.

 

io sono andato solo in agenzie max 2%

[-C85-2-]

vai in agenzie serie,ovvero quelle che ti chiedono il 2%.

tecnocasa sono dei ladri,chiedono il 5%.

 

io sono andato solo in agenzie max 2%

eh...trovarle queste agenzie serie...

[RAFFAELE10]

il marchio dell agenzia lascia il tempo che trova.......devi valutare la singola angezia.vedi cosa ti offrono se sono persone preparate se cio che ti offrono corrisponde alla realta quando poi vai a visitare gli appartamenti.

[Vieri]

a viareggio un buon 70% fa il 2%

 

anche perche appena mi dicono 3%,4% o 5% dico che non sono interessato e subito dicono che va bene anche il 2%...

 

eccetto gabetti e tecnocasa essendo quasi multinazionali devono fare quello che gli dicono di fare

[feni]

...sono di parte,non entro quindi nel merito della discussione,voglio solo fare una precisazione;non esistono "multinazionali" l'unica differenza tra agenzie è il franchising(tecnocasa e altre varie) e le agenzie dirette da una spa come quella dove lavoro. il franchisee (titolare) lavora con il marchio ma è un imprenditore autonomo, può essere serio e onesto o può esserlo meno.non fate di tutta un erba un fascio vi prego perchè è frustrante svolgere un'attività con dedizione e serietà ed essere tacciato di disonestà.